2021年10月8日、国土交通省は【事故物件に関するガイドライン】を新たに制定しました。
これにより、どういう風に扱ったらよいか判断が難しい【事故物件】というものに、『判断基準とするものが』できました。
ガイドラインなので、法的な拘束力があるわけではないですが、この発表は大きな話題を呼びました。
どうなったら【事故物件】という扱いになるのか？
【告知義務】はどうなっているのか？
制定されて2年以上経ちますが、オーナー様・入居者様で分かりにくいと思われている方のために今回は【事故物件に関するガイドライン】について解説致します。
何故【ガイドライン】が制定されたのか？
物件で人が亡くなると【亡くなった理由】・【その部屋の状態】によっては心理的瑕疵（物件で人が亡くなったことによって住み心地が損なわれる状態）が発生します。
心理的瑕疵については宅建業者は『売主』・『買主』に告知する必要があるのですが、この告知の判断については業者によって対応がまちまちでした。
そのため、告知をせずに契約して後から大きなトラブル・損害賠償請求が発生したり、そもそも事故物件にならないよう、高齢のお客様が賃貸の契約をすることを断ったりするなど、不動産の流通・取引を阻害する事態が発生するようになりました。
そのため、一定の基準を設けるため、この【ガイドライン】が制定されました。
どうなると【事故物件】として【告知】するのか？
告知義務の有無に関しては下記のようになっています。
| 告知義務なし | 告知義務あり |
| 【１】老衰・病死（自然死） 【２】不慮の事故 ※自宅階段から転落死・入浴中に溺死・転落死・食べ物を誤嚥（のどに詰まらす）など日常で生じた事故死 【３】隣接する住戸や、通常使用しない集合住宅の共用部分（自殺・他殺含む） | 【１】自殺・他殺・火災による死亡 【２】特殊清掃・大規模リフォームが行われた場合 ※賃貸借取引の場合は【１】【２】の状態が死が発覚してから『おおむね3年間』告知し、以降は原則として告知義務なし ※売買取引は告知義務継続 【３】借主・買主から問われた場合 【４】社会的な影響の大きさなどから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合 |
死亡した理由が【自然死】・【不慮の事故】の場合は原則として告知の義務はありません。
ただし、自然死であっても発見が遅れ『特殊清掃・大規模リフォーム』を行う必要がある場合は告知の義務があります。
また、【自殺・他殺・火災】の不自然な死の場合も告知が必要ですが、【隣接する住戸や、通常使用しない集合住宅の共用部分】で【自殺・他殺】が発生した場合は告知の義務はありません。
告知義務の期間ですが、上の表にも記載がありますが賃貸物件の場合は『おおむね3年間』とし、以降は義務がなくなります。
※ただし売買物件は告知義務継続。
告知義務の期間が過ぎた場合でも、借主・買主（※お客様）から聞かれた場合には告知しなければなりません。
また、社会的な影響の大きさなどから、借主・買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合は告知義務期間が過ぎていたとしても告知するようになります。
ガイドラインが出来たことでどうなるか？
これまで【事故物件】という定義は曖昧で、何をどこまで伝えるかが個々の宅建業者にゆだねられておりました。
【事故物件に関するガイドライン】という一定の基準ができたことで、以前に比べて現場の宅建業者の負担は減少したと思われます。
また、物件のオーナー様も【ガイドライン】という基準ができたことによって、『事故物件になったらどうしよう』という不安・負担も和らいだと思われます。
このように、【人の死の告知】に関するガイドラインが国交省から示されたことというのは大きいものがあります。
